Qué es el Cap Rate Inmobiliario y cómo calcularlo

El mundo de las inversiones inmobiliarias

En el mundo de las inversiones inmobiliarias, existe un estándar internacional para medir la rentabilidad de una propiedad: el Cap Rate, abreviatura de Capitalization Rate o Tasa de Capitalización. Este indicador permite a inversionistas, corredores y propietarios comparar distintas propiedades entre sí en términos de retorno anual estimado, de forma rápida y objetiva.

¿Qué significa Cap Rate?

El Cap Rate representa el porcentaje de retorno anual que un inversionista espera recibir sobre el valor de una propiedad, considerando únicamente los ingresos generados por el arriendo.

En mercados inmobiliarios sanos y estables, esta tasa suele oscilar entre un 4% y un 6% anual. Un cap rate más alto puede indicar una inversión más riesgosa o una propiedad en una zona menos demandada, mientras que un cap rate más bajo suele asociarse a propiedades de menor riesgo, ubicadas en zonas consolidadas y de alta demanda.

Diferencia entre Cap Rate Bruto y Cap Rate Neto

La diferencia principal está en si se consideran o no los costos operacionales asociados a la propiedad.

Cap Rate Bruto: Se calcula suponiendo que el ingreso del arriendo se recibe íntegramente durante los 12 meses del año. La fórmula es simple:

Cap Rate Bruto = (Arriendo mensual × 12) / Valor de la propiedad × 100


Cap Rate Neto: Considera que el inversionista destina aproximadamente un mes de arriendo al año para cubrir gastos (contribuciones, mantenciones, administración, vacancia, etc.). Por eso se calcula con solo 11 meses:

Cap Rate Neto = (Arriendo mensual × 11) / Valor de la propiedad × 100


Ejemplo práctico
Supongamos que tienes una propiedad que cuesta $100.000.000 y la arriendas en $500.000 mensuales:

Cap Rate Bruto: ($500.000 × 12) / $100.000.000 × 100 = 6%

Cap Rate Neto: ($500.000 × 11) / $100.000.000 × 100 = 5.5%

Este simple ejercicio muestra cómo se ajusta la rentabilidad esperada al considerar gastos anuales.

Presentamos nuestra nueva Calculadora Cap Rate Inmobiliario

Para facilitar este análisis, hemos desarrollado la Calculadora Cap Rate Inmobiliario Bruto y Neto, una herramienta práctica y gratuita para todos quienes participan del mercado inmobiliario.

Solo necesitas ingresar el valor de la propiedad y el monto del arriendo mensual, y obtendrás de inmediato los porcentajes de rentabilidad estimada tanto bruta como neta.

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