Guía completa para invertir en remates judiciales de propiedades en Chile

Remates judiciales de propiedades en Chile

Invertir en remates judiciales puede ser una excelente alternativa para adquirir propiedades a bajo precio. Sin embargo, no todos los remates representan una buena oportunidad. Es esencial entender el proceso, los riesgos y las claves para tomar decisiones informadas.

Tipos de remates: judiciales vs. extrajudiciales

En Chile existen principalmente dos tipos de remates:

Remates extrajudiciales: Son organizados por empresas como Macal o Tattersall, y suelen ser encargos voluntarios de particulares o instituciones financieras que desean vender activos. Estos remates se parecen más a una subasta comercial tradicional y están fuera del ámbito judicial.

Remates judiciales: Se originan como parte de un juicio, por lo general por deudas impagas. La venta es forzada por mandato judicial y está dirigida por un juez de la República. Estos se realizan dentro del Poder Judicial y están regulados por la ley, lo que les otorga un marco legal seguro y transparente.

Un ecosistema seguro

Una de las mayores fortalezas de los remates judiciales es su estructura formal. Para participar, se exige una garantía del 10% de la postura mínima, la cual debe presentarse mediante vale vista. Si alguien se adjudica la propiedad pero no paga el monto restante en el plazo legal, pierde esta garantía. Esto elimina la participación de “palos blancos” (postores que inflan artificialmente la puja), y da mayor seriedad al proceso.

Formatos actuales de remate

Hoy en día, los remates judiciales pueden llevarse a cabo de tres formas:

Presencialmente en las dependencias del tribunal.
Online a través de Zoom, lo que ha facilitado enormemente la participación desde cualquier lugar de Chile.
En formato mixto, combinando ambos modelos.

La modalidad online ha sido una gran ventaja para inversionistas, ya que reduce costos de traslado y permite participar en remates en distintas regiones sin moverse.

Cómo participar en un remate judicial

El primer paso es leer el aviso legal del remate, donde encontrarás:

Dirección de la propiedad
Monto de la postura mínima
Fecha y hora del remate
Tribunal y número de causa

Con estos datos puedes revisar el expediente completo en el sitio del Poder Judicial, donde podrás analizar los antecedentes legales y revisar si existen deudas, ocupantes u observaciones importantes.

Es clave hacer un análisis legal y financiero previo antes de decidir participar.

¿Dónde se publican los remates judiciales?

Según la ley, el remate debe anunciarse en un diario de circulación nacional o regional. Por eso, aparecen frecuentemente en medios como El Mercurio o La Tercera. Sin embargo, una opción mucho más práctica es usar portales como rematesinmobiliarios.cl, donde se agrupan y resumen los remates vigentes en todo el país.

Origen de los remates judiciales

Los remates judiciales pueden originarse por diversos motivos, entre ellos:

-Incumplimiento de créditos hipotecarios
-Juicios de alimentos en tribunales de familia
-Juicios de partición por herencias
-Deudas fiscales con Tesorería General de la República
-Demandas civiles con embargo de bienes raíces

Cada uno de estos procesos puede culminar en la venta forzosa de una propiedad para saldar deudas u obligaciones legales.

Cómo evaluar financieramente un remate

Una herramienta clave para los inversionistas es calcular un tope de puja, que define el límite máximo al cual conviene participar en la subasta. Se calcula así:

Valor de mercado estimado
- Utilidad mínima esperada
= Total inversión máxima

Total inversión máxima
- Costos de remodelación
- Gastos legales y operacionales
- Impuestos
= Tope de puja

Este tope es tu barrera de salida: si la puja supera este valor, simplemente te retiras, ya que perderías rentabilidad.

El pago debe ser al contado

Una de las características más exigentes del sistema es que el pago debe hacerse al contado, en un plazo breve (entre 3 y 5 días hábiles en la mayoría de los casos). Por eso, es imprescindible contar con los fondos disponibles antes de participar, ya que no hay tiempo para gestionar créditos hipotecarios.

¿Cuántos remates hay actualmente en Chile?

En promedio, se mantienen disponibles unas 700 propiedades en remate judicial en forma permanente. Cada semana se realizan nuevos remates y se publican otros, lo que da lugar a un flujo constante de oportunidades para el inversionista informado.