Alertas legales antes de comprar una propiedad en un remate judicial

Alertas legales para revisar al participar en un remate judicial de una propiedad

Participar en un remate judicial en Chile puede ser una oportunidad atractiva para invertir, pero también implica riesgos legales. Aquí tienes los principales puntos a revisar para evitar sorpresas desagradables.

1. Revisión previa del expediente judicial

Antes de pujar, solicita copia del expediente en el tribunal correspondiente (Juzgado Civil). Verifica:

Notificación al deudor y existencia de embargo.
Inscripción del embargo o prohibición en el Conservador de Bienes Raíces.
Bases del remate con condiciones y caución.

Esta revisión asegura que el proceso cumple con los requisitos legales y no arriesgas dinero en un remate mal constituido.

2. Análisis de dominio y gravámenes

Consulta los certificados en el Conservador:

Dominio vigente: identifica al propietario real.
Hipotecas y gravámenes: detecta deudas anteriores que podrían afectar el título.
Prohibiciones o litigios: asegura que no hay trabas legales activas.

Este análisis revela si la propiedad está libre o si existen cargas ocultas que podrían perjudicar tu compra.

3. Verificar ocupantes o arrendatarios

Identifica si el inmueble está habitado:

Revisa demandas de lanzamiento o juicios de desalojo.
Averigua si hay arrendatarios con contratos vigentes.

Ocupar un inmueble habitado puede significar costos adicionales por desalojo. Saberlo antes te permite estimar tiempos y recursos necesarios.

4. Revisar tasación y precio mínimo

Asegúrate de que:

La tasación esté inscrita en el expediente.
El mínimo de remate sea al menos 2/3 del valor tasado.

Si la tasación está desactualizada o es excesivamente baja, el proceso podría anularse o atraer impugnaciones posteriores. Revisa esto con antelación.

5. Caución y condiciones de pago

Para participar debes depositar una garantía (generalmente 10 % del mínimo). Luego:

-Si ganas, el saldo restante se paga en 3–10 días.
-No pagar en plazo implica pérdida automática de la caución y nulidad del remate.

Revisa bien estos plazos y asegúrate de disponer del monto total antes de pujar.

6. Inscripción de título y saneamiento posterior

Una vez adjudicado:

Se firma el acta de remate y luego escritura pública.
Se inscribe la propiedad a tu nombre en el Conservador.
Se solicita la cancelación de embargos e hipotecas anteriores.

Esto garantiza que la propiedad quede libre de cargas y legalmente a tu nombre. Sin estos pasos, podrías perder protección jurídica.

7. Derecho a posesión y desalojo

Tras la inscripción del título:

-El tribunal puede ordenar el lanzamiento del ocupante original por medio de receptor judicial y apoyo policial.
-Si hay arrendatarios con contratos válidos, el rematante debe cumplir el plazo legal o iniciar juicio de término de arriendo.
-Si el ocupante es irregular, se procede con un juicio de precario.

Con estos mecanismos, puedes recuperar la posesión legalmente y sin incurrir en actos irregulares.

Conclusión

Adquirir propiedades en remate judicial puede ser una inversión segura si tomas las precauciones necesarias. Revisa el expediente, revisa las cargas y ocupación, asegúrate de los plazos de pago, y perfecciona el título y la posesión. Trabajar con un abogado especializado y realizar estos pasos te permitirá comprar con tranquilidad y éxito.