¿Cómo identificar oportunidades reales en un remate judicial?

Oportunidades reales en un remate judicial

Los remates judiciales pueden parecer grandes oportunidades, pero no todos lo son. Para convertir un remate en una inversión exitosa, es fundamental tener una metodología clara. El primer paso: establecer un tope de puja, es decir, el máximo valor que estamos dispuestos a ofrecer antes de abandonar la subasta. Esta cifra será nuestra carta de navegación para evitar malas decisiones.

A continuación, te explicamos cómo filtrar las oportunidades reales y cómo calcular correctamente tu tope de puja.

1. Discrimina antes de analizar

Con más de 700 remates activos en Chile en forma permanente, no tiene sentido analizar cada uno en profundidad. El primer paso es descartar lo que está fuera de nuestro alcance o interés. Aquí te dejamos tres criterios clave para filtrar:

a) Discrimina por precio

Si ves un edificio en Valle Nevado con una postura mínima de 280.000 UF, probablemente no sea para ti (ni para el 99 % de los inversionistas). El precio mínimo del remate será tu primer filtro. Céntrate en propiedades cuyo rango de valor se ajuste a tu presupuesto disponible.

b) Discrimina por zona geográfica

¿Podrás visitar la propiedad? ¿Supervisar una remodelación? ¿Mostrarla a potenciales compradores? Hacer todo eso en otra región eleva los costos y las complicaciones. Muchos inversionistas prefieren trabajar en su ciudad o comuna. Elegir una zona donde puedas moverte con facilidad es clave.

c) Discrimina por tipo de propiedad

Vender una casa en un barrio social no es lo mismo que vender un galpón industrial. Cada tipo de propiedad tiene su lógica, su mercado y su ritmo. Invierte en lo que entiendes: casas, departamentos, terrenos, oficinas... lo que mejor manejes.

2. Calcula tu tope de puja

Una vez filtradas las opciones y elegida una propiedad, viene el análisis numérico. Aquí te dejamos el modelo paso a paso:

a) Estima el valor de mercado

La comparación de mercado es la base. Investiga cuánto cuestan propiedades similares en el mismo sector. Luego, asume que deberás vender por debajo del precio de mercado para tener una ventaja competitiva.

b) Resta la utilidad mínima esperada

Define tu margen de ganancia. Puede ser un 10 % del valor de venta, aunque esto dependerá de tu perfil de riesgo. Resta ese monto y obtendrás tu inversión total máxima permitida.

c) Resta la remodelación

Como no puedes visitar la propiedad antes del remate, debes simular una remodelación completa. Investiga la tipología y dimensiones del inmueble y estima los costos con sobreprecio preventivo.

d) Resta los gastos del negocio

Incluye todos los costos asociados al proceso, por ejemplo:

Contribuciones atrasadas
Aseo municipal
Servicios básicos impagos
Certificados legales
Gastos comunes
Honorarios legales
Costos de desalojo
Publicidad para la venta

Sumar todo esto te da una imagen real del costo operativo del negocio.

e) Resta los impuestos

Resultado: tu tope de puja

Finalmente, al restar remodelación + gastos + impuestos a tu inversión máxima, obtienes el tope de puja: ese número que nunca debes superar en una subasta.

Con esta metodología saldrás al mercado con:

- Una propiedad recién remodelada
- A un precio competitivo
- Con campaña publicitaria activa
- Con claridad sobre tu ganancia esperada

Este enfoque es el camino profesional para asegurar que tu inversión no se transforme en un dolor de cabeza, sino en una oportunidad rentable y repetible.

Conclusión

El éxito en los remates judiciales no está en comprar barato, sino en comprar bien informado y con estrategia. Discrimina con inteligencia, calcula tu tope de puja con rigor y haz que cada peso trabaje para ti.