Estrategias tributarias clave para optimizar la inversión inmobiliaria en Chile

La correcta planificación tributaria se consolida como uno de los factores más determinantes para el éxito de la inversión inmobiliaria en Chile. Así quedó de manifiesto en un reciente webinar organizado por Learning Group, donde se analizaron en profundidad los desafíos y oportunidades que ofrece el sistema tributario chileno para inversionistas, tanto emergentes como profesionales.

La exposición se enfocó en demostrar cómo una estrategia tributaria bien diseñada puede traducirse en ahorros millonarios y en un crecimiento patrimonial sostenido, especialmente para el denominado inversionista hormiga que busca escalar su portafolio de manera eficiente.

Durante la jornada se abordaron los dos grandes regímenes que todo propietario debe comprender: la tributación como persona natural, bajo la Segunda Categoría, y la tributación como empresa o empresario individual, bajo la Primera Categoría, destacando las implicancias prácticas de cada alternativa en el largo plazo.

La recuperación del IVA: el incentivo estrella de la inversión estructurada

Uno de los temas que generó mayor interés fue el mecanismo del Artículo 27 bis, el cual permite recuperar en efectivo el IVA pagado en la adquisición de activos fijos, como departamentos nuevos destinados a ciertos tipos de arriendo.

Durante el webinar se explicó que, en propiedades de alto valor, este beneficio puede representar decenas de millones de pesos recuperados, siempre que se cumplan los requisitos legales, como el arriendo amoblado. Este incentivo no está disponible para personas naturales que tributan en Segunda Categoría, lo que posiciona a la Primera Categoría como una alternativa altamente atractiva incluso desde la primera propiedad de inversión.

Depreciación acelerada: el escudo fiscal frente al Impuesto a la Renta

Otro de los beneficios clave analizados fue la depreciación acelerada, un mecanismo que permite registrar contablemente el desgaste del inmueble en un plazo reducido. Este efecto suele generar pérdidas tributarias que, lejos de reflejar un mal negocio, operan como un escudo fiscal que permite al inversionista postergar —o incluso eliminar— el pago de impuesto a la renta durante gran parte de la vida útil del activo.

Los expertos aclararon que esta pérdida es exclusivamente tributaria y no afecta la rentabilidad real del negocio. De hecho, las entidades financieras suelen evaluar la capacidad crediticia considerando indicadores operacionales como el EBITDA, ignorando estas pérdidas contables al analizar la solvencia del inversionista.

¿Cuándo conviene cambiar de categoría tributaria?

El análisis dejó en claro que la decisión de migrar a Primera Categoría no es automática, sino que depende de variables concretas de cada contribuyente. Entre las más relevantes se destacaron:

Número de propiedades: A partir de cierto volumen de inmuebles, el ahorro tributario suele superar ampliamente los costos asociados a contabilidad, patentes y cumplimiento formal.

Ingresos globales: En personas con altos sueldos o ingresos por honorarios, las rentas de arriendo pueden elevar significativamente la tasa de impuesto personal. En estos casos, separar las propiedades dentro de una estructura de Primera Categoría se presenta como la estrategia más eficiente.

Educación financiera y tributaria: una ventaja competitiva

La jornada concluyó con un llamado directo a la profesionalización del sector inmobiliario, especialmente de corredores y asesores. En este contexto, se anunció el inicio del Curso de Tributación Inmobiliaria de Learning Group, orientado a explicar de forma práctica y aplicada temas como el impuesto a la herencia, donaciones, beneficios de las viviendas DFL2 y planificación tributaria para inversionistas.

El mensaje fue claro: en un mercado cada vez más exigente, el conocimiento tributario dejó de ser un complemento y se transformó en una ventaja competitiva decisiva.

Puedes ver la grabacion de la charla aca:

https://youtu.be/vO_NcyG3CJs