¿Cuánto cobra un corredor de propiedades por arriendos comerciales de tres años o más?
daniel brown soto
publicado el 12-11-2024
Una de las responsabilidades más comunes de un corredor de propiedades en el arriendo habitacional es encontrar un arrendatario que cumpla con ciertos requisitos: solvencia económica, buena reputación y un compromiso por mantener adecuadamente la propiedad.
En el caso de los arriendos habitacionales, el modelo tradicional de comisión establece que el corredor cobra al propietario un 50% del valor de un mes de arriendo y al arrendatario el otro 50%, ambos pagos se realizan una única vez.
El trabajo del corredor incluye seleccionar cuidadosamente al arrendatario, redactar y gestionar la firma del contrato de arriendo, y llevar a cabo la entrega formal de la propiedad.
Por lo general, los contratos de arriendos habitacionales tienen una vigencia inicial de un año, con una cláusula de renovación que permite su continuidad salvo que alguna de las partes notifique la intención de no renovar con al menos 60 días de anticipación.
El mercado de arriendos comerciales presenta diferencias importantes. Las partes involucradas suelen tener una visión más empresarial, están mejor asesoradas, son hábiles negociadoras y, en muchos casos, cuentan con mayor solvencia y reputación que los arrendatarios habitacionales.
En este contexto, el corredor debe analizar el perfil del arrendatario con mayor profundidad debido a la diversidad de actividades en el mundo comercial. Por ejemplo, puede evaluar a una empresa interesada en arrendar un local para una cadena de comida italiana, una sucursal bancaria o un comercio especializado en tecnología en una avenida principal de la ciudad.
El análisis mínimo incluye verificar que el costo del arriendo no exceda el 5% de las ventas mensuales pasadas y proyectadas del negocio, así como revisar informes financieros de la empresa y sus socios para determinar su capacidad de cumplimiento y reputación.
Un inversionista con propiedades comerciales priorizará arrendatarios de alta reputación y solvencia. Estos arrendatarios suelen buscar contratos más largos, ya que necesitan tiempo para justificar su inversión inicial en el local, realizar remodelaciones, establecer su marca en el nuevo punto estratégico y construir una base de clientes.
Debido a las inversiones significativas que realizan los arrendatarios comerciales en infraestructura, personal y publicidad, un contrato de solo un año no les resulta viable. Por ello, los contratos comerciales suelen tener plazos de cinco años o más en el caso de negocios pequeños, y de diez años o más para grandes empresas como cadenas de farmacias, supermercados o bancos.
Por norma general, los contratos comerciales no incluyen cláusulas de salida anticipada. Esto obliga a ambas partes a respetar los términos acordados, y cualquier cambio debe ser negociado con el apoyo de abogados.
Desde una perspectiva comercial, un corredor que asegura un arrendatario con un contrato de 10 o 15 años aporta un valor significativamente mayor que aquel que encuentra un arrendatario con un contrato de solo un año. Esto justifica una comisión proporcionalmente mayor.
En el mercado de arriendos comerciales, es común calcular la comisión sobre la base del 2% de la suma total de los arriendos pactados en el contrato, a pagar tanto por el arrendador como por el arrendatario. Por ejemplo:
Si el arriendo mensual es de $1.000.000 y el contrato tiene una duración de 10 años, el cálculo sería:
$1.000.000 × 120 × 0.02 = $2.400.000
Esta fórmula tiene sentido porque recompensa al corredor por asegurar contratos más largos y valiosos. Comparando con la comisión tradicional:
Comisión tradicional por un año:
$1.000.000 × 50% = $500.000
Comisión comercial por tres años:
$1.000.000 × 36 × 0.02 = $ 720.000
En solo tres años, la comisión comercial supera significativamente a la comisión tradicional, lo que representa un justo reconocimiento para el corredor que consigue un arrendatario de alta calidad, como una sucursal bancaria o una cadena de farmacias.
Este modelo de cálculo refleja mejor el valor agregado que el corredor aporta en el mercado de arriendos comerciales.
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